牡丹江市房地产交易市场管理暂行办法
(牡政字〔１９８８〕９２号
第一章总则
第一条为加强我市房地产市场管理，充分发挥房地产市场机制作用，维护房地产市场秩序，保障合法交易促进房地产开发、经营、流通，加速住宅商品化，根据国家和省的有关规定，结合我市实际情况，特制定本暂行办法
第二条凡在本市区从事交易、租赁、互换市(包括部队、铁路、林业及驻牡办事处等)房管部门直接管理的房产，单位自行管理的房产和私有房产活动的单位和个人，均应执行本办法
第三条房地产交易市场是指在本市区进行的公有房屋，私有房屋的买卖、租赁和互换活动的固定场所。房地产交易市场由市房地产管理局负责建立
第四条牡丹江市房地产交易市场管理所，负责办理房产交易、租赁、互换等业务，组织实施本办法，监督检查房地产交易市场，调争、处理房地产纠纷工作
第二章房屋交易
第五条单位或个人买卖、赠与房产，均属交易范畴。凡发生交易行为，须事先到房地产交易市场管理所办理交易登记，审查评估价格，并按统一印制的契书立契
违者处以房价百分之二的罚款
第六条从事房屋交易应是权利双方的当事人。如当事人因故不能亲自办理签证手续，可委托代理人办理。代理人必须持经公证机关公证的委托书，并要注明委托代理的权限
第七条出卖产权共有的房屋(包括各类公房)，卖方只能有权出卖已确认归本方所有的那部分房屋；出卖整栋房屋，必须提交产权共有人同意的证明文件
第八条申请办理房产交易签证，个人须持房屋产权证、土地使用证、居民身份证和房屋所在地居民委出具的证明；单位须持房屋产权证、土地使用证、买卖双方协议书和上级主管部门的批件；买卖商品房须持房屋开发经营资格审查证件、房屋买卖合同书和房屋产权移交通知单
第九条有下列情形之一的不准买卖成交
１、公、私房产无合法产权证件
２、有产权纠纷或租赁纠纷的房产
３、代管房产
４、违章建筑和宅基地
５、经市政府确定为建设征地动行的房产
６、单位擅自购买的私人房产
第十条房产所有人出卖租出的房屋，承租人在同等条件下有优先购买权。出卖共有房产，共有人在同等条件下有优先购买权，卖房人须提前三个月通知共有人或承租人，共有人或承租人逾期未做表态的，视为放弃优先购买权
第十一条房产所有人出卖建在集体所有制土地上的房屋，须经乡、镇人民政府批准
第十二条单位出售公有房产，须向市房管部门申报，经市房地产交易市场管理所评估房屋价格，办理鉴证手续。否则，不予办理产权执照
第十三条享受国家、企事业单位补贴或优惠购买的(自建公助)房屋，需要出售时，只准卖给原补贴单位或政府房管机关。原补贴部门已交还补贴单位的，经房地产管理部门审查属实后，方可自行处理
第十四条居民购买的公有旧住宅，交齐全部房款后，到市房地产交易市场管理所登记发证，方可出售。超过重置价成新折扣的增值部分，个人只应得百分之二十
另百分之十由原单位或原房管部门收回，纳入住房基金，用于建房，不准挪作他用
第十五条凡是产权单位补贴出售的公有旧住宅，按当时房地产管理部门评定的售价优惠百分之十五，超过部门由房产地管理部门向购房户收回补贴款，变有限产权为全部产权归个人所有，允许进入市场
第十六条凡从事开发经营商品房的单位，其出售商品房，应统一到市房地产交易市场管理所申请登记，采取自销和代销相结合的办法，进行统一管理，执行市统一规定的销售价格；单位与单位，个人与个人之间的房屋交易价格，可根据房屋所在地地段级差、环境因素酌情浮动。允许放开、随行就市；单位购买私人房屋，须经市房地产管理部门批准，价格可适当浮动，最高不得超过交易市场定期公布的限价
第十七条市房地产交易市场管理所，要充分依靠群众参与管理，在街道居民委建立房地产交易市场管理联络网点，掌握情况，防止房产交易中的偷、漏、瞒税
第十八条交易双方不得隐瞒房产交易价格。对隐瞒的，处以瞒价部分的百分之二十至三十的罚款
第十九条对单位擅自购买私房，按有关规定，除补交契税、手续费外，并处以交易额百分之二十至三十的罚款，同时要追缴卖房者非法所得的高额部分，由市房管部门出具证明，本人所在单位负责扣缴
第二十条办理房产交易鉴证，按下列规定向市房地产交易市场管理所缴纳税、费
１、单位购买商品房申请办理产权登记鉴证，按成交额的百分之二缴纳管理手续费
２、个人购买商品房申请办理产权登记鉴证，按成交额个人缴纳百分之零点五
售房单位缴纳百分之一的管理手续费
３、对没有开发经营资格审查证件的单位，其出售的商品房，按成交额百分之二点五缴纳管理手续费(由出售单位缴纳百分之二，购房者缴纳百分之零点五)
４、公与公或私与私之间的房产交易，按成交额缴纳百分之六的契税，百分之三的管理手续费
５、单位出售公有旧住宅，免征房产税和契税，按成交额，出售单位缴纳百分之二，个人缴纳百分之一的管理手续费
６、房产交换，按评估的房屋价值总额一半的百分之三缴纳管理手续费，对差额部分按正常交易缴纳税、费
７、本条第一、四、六款中所规定的管理手续费，买卖双方各负担一半
８、私有房产赠与，由受赠者按评价额缴纳百分之六的契税，百分之一点五的管理手续费
９、由主管部门调拨和企业兼并的房产，因机构调整房产转移，由接管单位缴纳百分之一的管理手续费
第三章房屋租赁
第二十一条私人房产出租为住宅的房屋，租赁双方需签定租约，明确权利和义务，并经市房地产交易市场管理所鉴证，收取出租人年租金额百分之一的鉴证费
第二十二条单位自管房屋、私有房屋出租为非住宅用房、活动房和以房入股或以房联营的，租赁双方须持房屋所在权凭证(批件)和租约，到市房地产交易市场管理所办理租赁许可证，租赁关系方为有效。未经批准鉴证的，工商行政管理部门不予办理营业执照，银行不予立户
对私自鉴定的租赁协议，本办法发布执行前，按牡房地字〔１９８７〕第４２号、牡物价字〔１９８７〕第１１６号、牡工商字〔１９８７〕第４９号、牡支行字〔１９８７〕第３８号联合规定，限期三个月内到市房地产交易市场管理所补办租赁鉴证手续，补发租赁许可证。逾期不办者，每天加收月租金额百分之二的滞纳金。本办法发布执行一个月后，每逾期一天，给予租赁双方各罚款五元
第二十三条单位自管房屋、私有房屋出租为非住宅的租金标准，按牡房地〔１９８７〕第４２号文件规定执行。私有房产出租为住宅的房屋，按准成本租金每月每平方米一元三角计租。房租允许浮动，但最高不得超过准成本租金的一倍
第二十四条出租的门市房(包括出租柜台的房屋、楼房)租赁双方须到市房地产交易市场管理所鉴证。出租人按月租金额百分之六缴纳环境率费，租赁双方各缴纳月租金额百分之一的鉴证费。对未经市房地产交易市场管理所批准鉴证的，工商行政管理部门不予办理营业执照
第二十五条单位和私有房屋改变用途，须到市房地产交易市场管理所登记、鉴证，(个人缴纳百分之一，单位缴纳百分之二的鉴证费)并按照同等地段门市房年租金额标准缴纳百分之六的环境率费
第二十六条违章建筑的房屋原则上不准出租。对八四年以前的违建房屋，在不影响城市规划管理和近期旧城改造的条件下，经有关部门审查批准后，办理临时手续，允许临时做营业性用房或出租。国家征地需要时，必须无偿拆除
对违章建筑做营业性房屋的，除按
第二十五条规定收取各项费用外，并处以二至三的罚款
对违章建筑房屋出租者，除按
第二十四条规定收取各项费用外，交处以三至五倍的罚款
第二十七条租赁非住宅用房，每年办理一次鉴证手续。租赁期限由双方议定
但租期一般不得超过三年。租赁住宅用房，每三年办理一次鉴证手续
第二十八条房屋租赁期间，出租人不得无故收回出租房屋。如果出租人确实需要收回出租房屋时，应提前二个月征得承租人同意，到市房地产交易市场管理所办理终止协议(合同)手续，并向承租人交付相当一个月房租额的违约金
承租人需在租期未满前退房的，满半月的按整月计租，不足半月的按半月计租
另向出租人交付相当一个月房租额的违约金，并到市房地产交易市场管理所办理终止协议(合同)手续
第二十九条房屋租期届满，承租人在同等条件下有优先承租权。出租人因住房困难，确需收回房屋自住时，承租人应另找住房，其所在单位有责任给予协助解决
承租人确实找不到住房，市房地产交易市场管理所应根据具体情况按如下款项办理
１、对确实暂时无房搬出的，可协议延期租用
２、对租金低于规定标准的，按有关规定合理增加租金
第三十条承租人有下列行为之一者，出租人有权提出解除租约或索取赔偿
１、擅自将承租的房屋转让、转借、转租或以承租的房屋搞“联营的”
２、未经出租人同意，累计三个月不交房租的
３、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益
４、擅自改变房屋使用性质或损坏房屋结构、设备的
５、无故空闲房屋超过三个月的
第三十一
